Реальные активы, в том числе и сельхозугодья, напротяжении всей истории человечества были естественными объектами для вложениякапитала. Еще римский политик Цицерон Марк Туллий говорил: «Земля никогда невозвращает без излишка то, что получила». А значит, владение землейспособствует росту богатства. В наше время земли сельскохозяйственногоназначения (farmland)или земли, предназначенные для выращивания древесины (timberland), часто оказывалисьо бделены вниманием инвесторов. Однако в последние годы ситуация довольно быстроменяется.
В начале 2021 года СМИ активно обсуждали покупкусельхозземель сооснователем компании Microsoft миллиардером Биллом Гейтсом. Сама покупкасостоялась еще в 2018 году: Гейтс приобрел 14,5 тыс. акров земли за $171 млн в The Horse Heaven Hills, штат Вашингтон, —месте, известном производимыми там винами и картофелем, а также ветрянымифермами. По данным издания Land Report,совокупная площадь земель, которые теперь так или иначе принадлежатмиллиардеру, составляет почти 300 тыс. акров, что делает его крупнейшим частнымземлевладельцем в США.
Но Билл Гейтс такой не один: по данным Министерства сельского хозяйства США, около 30% сельхозземель в странепринадлежат отнюдь не фермерам. Среди владельцев есть как частные лица(напрямую или через подконтрольные компании) вроде Гейтса, так иинституциональные инвесторы — не только инвестиционные фонды недвижимости (REITs), но и различныепенсионные фонды.
Этот тренд характерен не только для земли: нарынке жилой недвижимости наблюдается схожая ситуация. Так, согласно отчету Wall Street Journal, в первом квартале 2021 года 15% продаж домов в США пришлось на корпоративных покупателей, в числекоторых такие инвестиционные фирмы, как Blackrock.
Для того чтобы понять, почему популярность землисреди крупных инвесторов растет, надо сначала разобраться, почему раньше оничасто обходили этот класс активов стороной. Дело в том, что рынок сильно фрагментирован, неликвиден, ценность земель может очень сильно различаться в зависимости отгеографии, свойств почвы, доступности водных ресурсов, выращиваемых культур. Более того, на локальном уровне (по крайней мере, в Штатах) сообщества частокрайне негативно воспринимают интерес инвесторов к фермерским землям — приходновых владельцев не всегда сулит им изменения к лучшему. Одновременно с этим сначала 1980-х годов в развитых странах наблюдался дезинфляционный тренд,который снизил актуальность реальных активов для широко диверсифицированныхинвестиционных портфелей.
Теперь же, когда макроэкономическая ситуация меняется,в том числе ожидается более высокий структурный уровень инфляции в долгосрочномпериоде (в США инфляция может составить более 3% годовых в течение ближайшегодесятилетия), инвесторы вспомнили про «вечные ценности». Имеешь землю — значит,имеешь ренту плюс рост стоимости самого актива, который как минимум сможет компенсировать теперь ужезаметный уровень инфляции.
Более того, несмотря на рост производительностисельского хозяйства, самой по себе плодородной земли больше не становится, а население планеты продолжает расти. Так, в период 1961-2016 годов площадьпахотных земель на душу населения в мире, по данным Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН (ФАО), постоянно сокращалась — с 0,45 гана душу населения в 1961 году до 0,21 га на душу населения в 2016 году. Добавим к этому общую тревогу относительно возможного пузыря на фондовом и долговомрынках и получим почти идеальный стимул увеличить долю реальных активов в своемдолгосрочном портфеле.
Относительно новым стимулом вкладываться в землюв наше время выступила ESG-повестка. Покупка сельскохозяйственных угодий, помимо очевидных инвестиционных плюсов,идеально (или почти идеально — важно, что и как выращивается или будетвыращиваться на конкретных участках) подходит под определение ответственного иустойчивого инвестирования. Различные институциональные инвесторы, крупныечастные капиталисты,а также управляющие семейных офисов говорят «да» этому классу активов. Помимочисто этических и репутационных соображений это сулит в некоторых случаях идополнительную выгоду. Государственные меры в области ограничения выбросовуглекислого газа и улучшения экологии окружающей среды уже в ближайшем будущемсмогут сделать прибыльным бизнес по покупке «загрязненных» участков с ихпоследующей рекультивацией.
Если вы не пенсионный фонд и не Билл Гейтс, то,скорее всего, инвестировать напрямую в этот класс активов для вас окажетсясложным занятием. Какие есть варианты?
1. REITs
Самый простой для портфельного инвестора способобеспечить себе аллокацию на сельхозземли — это выбрать соответствующие REITs. По аналогии с REIT нанедвижимость покупатель пая опосредованно приобретает часть пула активов фонда.Таким образом, инвестор получает все преимущества владения землей (рост цены ирентные платежи, часть которых распределяется в виде дивидендов), избегаянеобходимости заниматься операционном управлением — это делает управляющаякомпания фонда. Удобство инструмента в том, что их, как любую публичноторгуемую акцию, можно купить на бирже, и входной порог здесь — стоимость одной акции (пая). Яркие примеры на американских биржах — Farmland Partners (FPI), а Gladstone Land (LAND) и другие.
Согласно индексу ФАО (индекс отражает изменениецен на корзину продовольственных товаров), 2021 год принес планете максимальныйза последние годы рост цен на продовольственные товары. Это, в свою очередь,подстегнуло цены на сельскохозяйственные активы — за 2021 год FPI иLAND показалиполный доход (с учетом реинвестированных дивидендов) в 40 и 131%соответственно. Впечатляет, однако не все так просто, как может показаться напервый взгляд.
Качество земель, входящих в фонд, ихгеографическое распределение может различаться, равно как и уникальныехарактеристики каждой бумаги: показатели эффективности управления, рост земельногобанка, дивидендная политика, управление фондированием (REITs нередкопривлекают долг для наращивания портфеля активов), относительная оценка (преждевсего с точки зрения мультипликаторов: здесь подход схож с анализом акций).Поэтому фонды, которые представляют одну отрасль, могут показывать разительноотличающуюся доходность. Например, акция фонда. Farmland Partners принесла,бы инвестору 45,3% полной доходности с конца 2014 года (5,47% годовых), а пай Gladstone Land затот же период — 305,3% (22,1% годовых). Это подчеркивает необходимость вдумчиво подходить квыбору инвестиций в рамках сектора.
2. Подписка в фонд прямых инвестиций
Другим решением может быть подписка в фондпрямых инвестиций соответствующей направленности. Концептуально идея та же —инвестор становится ограниченным партнером или акционером фонда, где активамиявляются земли сельскохозяйственного назначения, лес или компании, занимающиесясельскохозяйственным бизнесом. Нюанс в том, что в такие фонды порог входа, какправило, достаточно высокий — иногда минимальный чек составляет $250-500 тыс.
Кроме того, следует помнить, что подписки вфонды прямых инвестиций несут повышенный риск, относятся к категориинеликвидных и не имеют активного вторичного рынка. Инвесторы должны быть готовы«отложить в долгий ящик» эту часть капитала (порой на 5-10 лет), прежде чемвложения и заработанная доходность будут распределены. Крупные банковскиеинституты и управляющие компании, например UBS, Goldman Sachs, KKR, Carlyle, предлагают такиерешения своим состоятельнымклиентам.
3. Покупкаакций публичных компаний
Наконец, можно обеспечить себе участие в этомклассе активов и косвенным образом, подобрав акции публичных компаний. Этомогут быть как акции крупных вертикальных агрохолдингов (например, «Русагро» вРоссии или Archer Daniels Midland Company в США), так и компаний — производителей удобрений (в России это«ФосАгро», в США — CF Industries и Mosaic,в Норвегии — Yara International),— не совсем то, но эта отрасль неразрывно связана с земледелием.
Реальные активы в целом не теряли своейактуальности, особенно это касается недвижимости, как жилой, так икоммерческой. Земля же на какой-то период времени «ушла в тень». Но эти временазакончились.
Управляющий директор инвестиционного департамента, специально для РБК Pro
.png)
